Nájemní bydlení a kdo ho zajistí?

V poslední době se vášnivě polemizuje o nájemním bydlení. Zejména o výši nájemného, ale také o tom, jak mají být chráněni nájemníci proti zlovůli majitelů domů nebo jestli si také nezaslouží ochranu vlastníci domů před nezodpovědnými a chamtivými nájemníky, kteří načerno za tržní nájemné...

V poslední době se vášnivě polemizuje o nájemním bydlení. Zejména o výši nájemného, ale také o tom, jak mají být chráněni nájemníci proti zlovůli majitelů domů nebo jestli si také nezaslouží ochranu vlastníci domů před nezodpovědnými a chamtivými nájemníky, kteří načerno za tržní nájemné pronajímají byty s nájemným regulovaným. Do toho zaznívají hlasy, že nájemní bydlení je vlastně přežitek, že každý by si měl zajistit bydlení vlastnické a jsou opakovány výzvy k dokončení privatizace bytového fondu.

Kdo se jen trochu zajímá o danou problematiku, ví, že nájemní bydlení je ve světě naprosto běžné. Jsou lidé, kteří ani nestojí o vlastnické bydlení. Nájemní bydlení má své výhody. Například když se změní rodinná situace, může se najmout větší, nebo naopak menší byt. To vše by pochopitelně platilo i v ČR, existoval-li by u nás normální trh s byty. Tato pravidla zatím platí u našich sousedů v Rakousku nebo v Německu a my se už několik let dohadujeme, zda deregulace nájemného vytvoří fungující trh s byty, či nikoliv.

Kalkulační cena

Má-li existovat trh, musí být známa cena zboží, které je na trhu k dispozici. Je sice pravda, že byt je poněkud zvláštní zboží, ale i pro něj by mělo platit, že bychom měli znát jeho kalkulační cenu, podobně jako např. pro pronájem automobilu z půjčovny nebo nebytových prostor. Cena nabízeného zboží by neměla být nižší, než je vykalkulovaná nákladová cena. Tedy alespoň v prostředí, kde je dostatečná poptávka. Může se stát, že za nabízenou cenu si nebude chtít nikdo byt pronajmout – takové lokality jistě jsou v oblastech s vysokou nezaměstnaností. Tam asi nezbude, než jít s cenou nájemného dolů, zvláště u bytů hůře udržovaných nebo nacházejících se v nezajímavých oblastech.

Mohli bychom se shodnout na tom, že standardní byt by měl být pronajímán za cenu, jejíž kalkulace by obsahovala všechny složky nákladů včetně přiměřeného zisku. Dovoluji si tvrdit, že pro standardní nájemní bydlení by se nájemné mělo pohybovat ve výši 50 – 60 Kč/m2 měsíčně. Co však s bydlením nadstandardním? Tady by mělo nastoupit nájemné skutečně tržní a pro ty, kteří by na něj neměli, by měla být odpovídající náhrada. Je možno diskutovat o tom, zda za takto uvolněný byt by mělo být vyplaceno odstupné a komu. Já se domnívám, že náhradní bydlení za takto uvolněné byty by měla poskytovat obec a případné odstupné by měla dostat obec na zajištění náhradního bytu. Zatím je však praxe taková, že odstupné dostane dosavadní nájemník a ten se klidně nastěhuje do dalšího bytu s regulovaným nájemným, např. do bytu svých rodičů či prarodičů, které při nejbližší příležitosti umístí do domu s pečovatelskou službou nebo domova důchodců.

Někteří se domnívají, že lékem na bytovou problematiku je privatizace bytů. V uplynulých letech byla zprivatizována většina bytů podnikových. Podniky tím řešily svoji špatnou finanční situaci. Je zajímavé, že za první republiky řada firem stavěla pro své zaměstnance byty, například Baťa a jiní.V našem městě to byl továrník Volman, který postavil 17 domů se zhruba 100 byty.

V argumentaci zdůrazňující nedostatečnost stávající výše regulovaného nájemného pro údržbu a obnovu bytů část diskutujících pomíjí obecní nájemní byty. Jedni argumentují tím, že obce mají přece další příjmy, z nichž mohou údržbu nájemních bytů sanovat, druzí zas tvrdí, že obce část vybraného nájemného nevracejí zpět do bytového fondu, ale používají ho na „zalepování děr“ v rozpočtu nebo k financování jiných investičních akcí. Jako by podobnou praxi nepoužívali vlastníci restituovaných domů. Tam, kde měli štěstí a vrátil se jim obytný dům zrekonstruovaný, mohou docela vydělávat. Ve většině případů se však bytový fond vrátil zpět ve zbědovaném stavu. V obojí argumentaci je kus pravdy.

Daňové příjmy měst a obcí by neměly sloužit k sanaci obecních bytů. A když tak jako „půjčka uvnitř rozpočtu města“, která se časem zase vrátí. Naše město si takto „vypůjčilo“ na zateplení paneláků a na rekonstrukci domů postavených před 60 lety továrníkem Volmanem. Nyní je čas na splácení tohoto „vnitřního zadlužení“. A už vůbec by nemělo být pravidlem, aby obec nechala nájemní domy chátrat a příjem z nájemného používala pro běžný provoz obce. I tyto krajní eventuality by bylo třeba legislativně zabezpečit, třeba v daňových pravidlech.

Jak řešit sociální případy

Někteří „privatizátoři“ hovoří o tom, že obec by si měla nechat jenom malé množství startovacích a sociálních bytů a všechny ostatní prodat. Jen by mne zajímalo, jak si představují řešení naléhavých sociálních případů (nemusí jít vůbec o osoby bez příjmů, ale o řešení přijatelných podmínek neúplných rodin s malými dětmi), když by město mělo k dispozici několik desítek obsazených, tzv. sociálních bytů. V našem desetitisícovém městě, kde je zhruba 800 obecních bytů, se ročně uvolnilo asi 5 – 10 bytů, které jsme pronajali skutečně sociálním případům. Některé uvolněné byty jsme však získali až prostřednictvím soudu, který zamítl spekulativní přechod nájmu mezi prarodiči a vnuky.

V dnešní době, kdy platí občanský zákoník chránící zejména nájemníky, se těžko najde nějaký soukromý subjekt, který by stavěl nájemní byty. Pokud se byty staví, prodávají se do osobního vlastnictví. Jedinými subjekty vhodnými pro výstavbu klasických nájemních bytů zůstávají obce. Ty také mají možnost získat státní dotaci 320 tisíc Kč na byt a dalších 80 tisíc Kč na potřebnou infrastrukturu. Za tyto prostředky však nový byt postavit nelze (a to ani malý). Řadu let obce situaci řešily tím, že zbývající částku vybraly od budoucích nájemníků ve formě předplaceného nájemného na několik let dopředu. Další formou bylo vytváření družstev, kde zbývající částku vložilo příslušné družstvo, které ji získalo rovněž od budoucích uživatelů bytů. Tato celkem logická a osvědčená praxe se však státním orgánům nelíbí. Platí proto striktní zákaz získávat finanční zdroje od budoucích nájemníků.

Věcně usměrňovaná cena

Argumentováno je tím, že jakákoliv finanční účast budoucích uživatelů bytů předem vylučuje ty sociálně nejslabší. Tento argument má svoji logiku, ale kdo doplatí onen rozdíl mezi dotací a cenou pořizovaného bytu. Obce by to mohly doplatit, kdyby nájemné nebylo tak nesmyslně regulované. Postačovalo by, kdyby mohlo být stanoveno jako věcně usměrňovaná cena.

Pro tento případ jsem si udělal kalkulaci příjmů a nákladů bytového fondu našeho města. Ze asi 800 nájemních bytů (prakticky všechny jsou I. kategorie s ústředním vytápěním) vybereme ročně asi 9 mil. Kč. Zhruba 1 mil. Kč vynaložíme na správu bytového fondu realitní kanceláři (městské společnosti s ručením omezeným), asi 3 mil. Kč na drobné opravy a běžnou údržbu. Ze zbývajících 5 mil. Kč jsou čerpány prostředky na rekonstrukce, zejména zateplování domů. V posledních letech jsme na tyto rekonstrukce vždy vynaložili nějaký ten milión navíc, abychom zajistili kontinuitu rekonstrukčních prací.To vše při nájemném zhruba ve výši 17,50 Kč/m2 měsíčně. Z věrohodných zdrojů jsem zjistil, že obdobné byty se pronajímají za tržní cenu asi 70 Kč/m2.

Tvrdím, že věcně usměrňovaná cena nájemného by se měla pohybovat okolo 55 Kč/m2 měsíčně. Při této výši bychom získali v Čelákovicích více než 28 mil. Kč. Za správu bytového fondu bychom zaplatili stejně. Na běžnou údržbu bychom mohli vynaložit více. Při této výši nájemného by i u nás byly byty již bez dluhů zatepleny a na řadu by přišla rekonstrukce bytových jader. A kdybychom v jednom či ve dvou letech neprováděli žádné rekonstrukce, mohli bychom si troufnout i na výstavbu nájemního domu a nepotřebovali bychom ani státní dotaci. Nebo bychom státní příspěvek využili na výstavbu malých bytů pro sociálně potřebné a začínající mladé rodiny. Domnívám se však, že není příliš vhodné stavět nájemní domy jenom s malými byty a vytvářet jakási ghetta pro sociálně slabé, ale v každém nájemním domě by měly být byty různých velikostí.

To všechno obce mohou zabezpečit za předpokladu, že budou rychle odstraněny finanční a legislativní bariéry. Nájemné zůstává v zásadě poslední cenou regulovanou hluboko pod úroveň ekonomické kalkulace. Je otázkou politické odvahy na všech úrovních přetrvávající „žití na dluh“ v této oblasti odstranit.

Josef Šalda,

bývalý starosta města Čelákovice

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *