S účinností od 1. 1. 2008 byl novelizován zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o dani z nemovitostí). Změna v části páté zákona č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů přinesla obcím větší pravomoci, než měly doposud. JAK JE TO V ZEMÍCH...
S účinností od 1. 1. 2008 byl novelizován zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o dani z nemovitostí). Změna v části páté zákona č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů přinesla obcím větší pravomoci, než měly doposud.
JAK JE TO V ZEMÍCH EU A ČR
Daň z nemovitostí se uplatňuje v celé EU, ale každá členská země postupuje podle vlastních podmínek a záměrů daňové politiky. Tato daň má však ve všech členských státech obdobnou základnu, vychází z hodnoty nemovitostí, důraz se klade na zdanění nemovitostí v intravilánu. Rozhodně jde o vyšší zdanění než u nás, neboť je naprosto běžné, že tato daň je důležitým příjmem místních rozpočtů, v nichž kompenzuje náklady obcí na infrastrukturu.
V ČR si vlastníci nemovitostí zvykli na naprosto zanedbatelnou částku daně, kterou každoročně platí. Malá obec s počtem obyvatel do 300 získala v roce 2007 od majitele jednopatrového rodinného domku o půdorysu 100 m2 roční příspěvek na zvelebení obce v hodnotě pouze 53 Kč. Například ve Velké Británii by vlastník stejného domku v adekvátní obci zaplatil 40 tisíc Kč. I na Slovensku mají obce již od roku 2005 značnou pravomoc ve stanovení sazeb daně z nemovitostí a rozsahu osvobození od daně z nemovitostí. Obce tam mohou ovlivňovat výnos daně podle svých potřeb.
Obce v ČR by měly mít větší možnost volby, do jaké míry zdanit nemovitosti na svém území, stejně tak, jak je tomu v zahraničí. O využití nemovitosti a její hodnotě rozhoduje především její umístění v daném území, tj. především jaké "zázemí" má předmětná nemovitost v dané lokalitě. Kvalitu tohoto zázemí ovlivňuje mimo jiné poskytování veřejných služeb obcí například v oblasti zdravotní, technické nebo dopravní infrastruktury. Tyto služby jsou hrazeny z rozpočtů obcí, do kterého v ČR pouze malým procentem přispívá daň z nemovitostí. Vlastníkovi nemovitostí se vrací jím vynaložené prostředky ve vyšší užitné hodnotě jeho nemovitosti, což se projeví v případě jejího prodeje ve vyšší tržní ceně.
V současně platném zákoně o dani z nemovitostí (s účinností od 1. 1. 1993) se převážně uplatňuje systém založený na výměře nemovitostí jako základu daně s přiřazenou pevnou sazbou daně. Je pravdou, že od doby zavedení daně z nemovitostí její sazby zaznamenaly jen jeden zásah, a to koeficient 1,5 pro některé nemovitosti užívané k podnikatelské činnosti, rekreační nemovitosti a garáže, který závisí pouze na uvážení obce. Všechny ostatní návrhy na zvýšení sazeb daně nebo na změnu základu daně na hodnotu nemovitostí, se nerealizovaly. Svůj podíl na nízkém výnosu daně má též řada osvobození, která by možná bylo vhodnější ponechat na rozhodnutí obce stejně tak, jak je tomu u místních poplatků.
Výraznější změnu do tohoto stavu přinesla novela zákona o dani z nemovitostí v rámci reformy veřejných financí, která reagovala na rozdílné názory obcí ohledně připravovaného osvobození zemědělské půdy. Zejména menší obce hleděly s nedůvěrou na připravovaný rozsah osvobození zemědělských pozemků, neboť jim bylo naprosto jasné, že hlavně u obcí s převahou zemědělských pozemků se příjmy plynoucí z daně z nemovitostí sníží. Byla proto zvolena varianta, která dovolí obcím rozhodovat na základě jejich vlastního uvážení a podle konkrétních místních podmínek.
OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z POZEMKŮ
S účinností od 1. 1. 2008 nová právní úprava v zákoně o dani z nemovitostí umožnila obcím v rámci samostatné působnosti rozhodovat o osvobození některých zemědělských pozemků a nezávisle na tomto osvobození stanovit místní koeficient. Zastupitelstvo obce má možnost rozhodnout o osvobození některých zemědělských pozemků, které jsou evidovány v katastru nemovitostí pod druhem pozemku orná půda, chmelnice, vinice, ovocné sady a trvalé travní porosty. Obec tak může stanovit, že osvobozuje od daně z nemovitostí všechny druhy citovaných pozemků uvedené v § 4 odst. 1 písmeno v) zákona o dani z nemovitostí, anebo pouze některé z nich. Záleží pouze na uvážení obce, v jakém rozsahu využije svého oprávnění.
Osvobození jiných druhů pozemků než výslovně uvedených v citovaném ustanovení by bylo v rozporu se zákonem o dani z nemovitostí. Při uplatnění nároku na osvobození pozemků poplatník postupuje podle § 4 odst. 4 zákona o dani z nemovitostí, a stejně jako v jiných případech uplatní nárok na osvobození od daně z pozemků v daňovém přiznání.
Osvobození od daně z pozemků se nevztahuje na zahrady, které sice jsou v evidenci katastru nemovitostí také vedeny jako zemědělský půdní fond, avšak jsou umístěny převážně v intravilánu obce a mají odlišnou funkci od ostatních zemědělských pozemků.
Obec může v obecně závazné vyhlášce (dále jen vyhláška) stanovit, že některé zemědělské pozemky se neosvobozují, jestliže se nacházejí v zastavěném území obce nebo zastavitelné ploše obce. Podmínkou je, aby obec ve vyhlášce uvedla výčet pozemků, které nejsou osvobozeny, a ke každému z nich přiřadila jeho parcelní číslo a název katastrálního území, ve kterém pozemky leží.
Definici zastavěného území obce a zastavitelné plochy stanovuje § 2 zákona číslo 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), zastavěné území obce je vymezeno v § 58 téhož zákona. Obecně řečeno, je to území, které se nachází převážně v intravilánu obce, nebo na jeho okraji a v rámci územního plánování jsou to pozemky určené k zastavění. Pozemky, které nebudou osvobozeny od daně z pozemků, obec může vymezit ve vyhlášce, kde uvede osvobozené pozemky podle § 4 odst. 1 písmeno v) zákona o dani z nemovitostí. Rovněž je možné, aby obec vydala, a to i v následujících zdaňovacích obdobích, jinou vyhlášku, v níž stanoví, které konkrétní pozemky nebudou osvobozeny, neboť již pominuly důvody pro osvobození. Vymezení pozemků, které se nacházejí v zastavěném území obce nebo v zastavitelné ploše obce jejich konkrétním parcelním číslem a s uvedením jejich katastrálního území, je pak naprosto nezbytné.
STANOVENÍ MÍSTNÍHO KOEFICIENTU
Příjmovou stránku obcí může ovlivnit stanovení místního koeficientu, a to podle § 12 zákona o dani z nemovitostí. Jeho stanovení vyžaduje citlivý přístup, zastupitelstvo obce by mělo znát priority obce podložené znalostí místních potřeb a zájmů obyvatel.
Obec pro všechny nemovitosti, které jsou předmětem zdanění na celém jejím území, určí pouze jeden koeficient v rozpětí 2, 3, 4 nebo 5 a tímto koeficientem se vynásobí daňová povinnost poplatníků. Pokud stanoví koeficient vyhláškou, poplatníkům se změní výše jejich celkové daňové povinnosti, avšak nemusejí z tohoto důvodu podávat daňové přiznání.
S ohledem na § 13a odst. 2 písmeno c) zákona o dani z nemovitostí, dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím pouze ke stanovení nebo změně koeficientu, poplatník není povinen podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, ani sdělit tyto změny. Daň se vyměří ve výši poslední známé daňové povinnosti upravené o změny a výsledek vyměření se poplatníkovi sdělí platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem.
VYDÁVÁNÍ VYHLÁŠEK
Při vydávání obecně závazných vyhlášek postupuje obec podle § 16a zákona o dani z nemovitostí, tzn. je povinna vyhlášku zaslat v jednom vyhotovení příslušnému správci daně do pěti kalendářních dnů ode dne nabytí její platnosti, přičemž vyhláška musí nabýt platnosti nejpozději do 1. srpna předchozího zdaňovacího období a účinnosti nejpozději do 1. ledna následujícího zdaňovacího období. Pokud má zpětnou účinnost, je neplatná. Uvedené lhůty je třeba dodržet, mj. jde o to, aby poplatníci měli dostatek času se s vyhláškou seznámit. Rovněž správce daně potřebuje určitý čas pro provedení změn ve svém programovém vybavení.
Jestliže obec vydá vyhlášku, která nabyde platnosti do 1. 8. 2008, bude se podle této vyhlášky poprvé postupovat od zdaňovacího období 2009.
KOEFICIENTY V MALÝCH OBCÍCH
Poslední změnu v zákoně o dani z nemovitostí si vyžádala úprava koeficientů v malých obcích. K 31. prosinci 2006 bylo na území ČR celkem 6244 obcí, více než polovinu tvořily obce do 1000 obyvatel. V roce 2008 se poprvé v těchto malých obcích uplatní nové koeficienty, které upravují základní sazbu daně. Dosavadní koeficient 0,3 v obcích do 300 obyvatel a koeficient 0,6 v obcích do 600 obyvatel jsou zrušeny a nahrazeny koeficientem 1,0, který doposud měly pouze obce s počtem 600-1000 obyvatel. Pro všechny obce do 1000 obyvatel se tak od zdaňovacího období 2008 stanoví koeficient 1,0.
Základní sazba daně 1 Kč za 1 m2 a použití koeficientu podle poču obyvatel se týká obytných domů a jejich příslušenství, bytů a ostatních samostatných nebytových prostorů a v omezené míře stavebních pozemků; stavební pozemek pro účely daně z nemovitostí definuje § 6 odst. 3 zákona o dani z nemovitostí.
Stavebním pozemkem se tak rozumí nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, jež byla ohlášena, nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a která se po dokončení stane předmětem daně ze staveb; rozhodná je výměra pozemku v metrech čtverečních odpovídající půdorysu nadzemní části stavby.
Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se stavba, jež byla ohlášena, nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení, nebo která se provádí na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, stane předmětem daně ze staveb nebo od zdaňovacího období následujícího po roce, v němž ohlášení nebo stavební povolení pozbude platnosti.
V praxi to znamená, že poplatník u uvedených nemovitostí místo dosavadních 0,30 Kč nebo 0,60 Kč za 1 m2 zaplatí 1 Kč za 1 m2, tj. z jednopodlažního rodinného domu o zastavěné ploše 100 m2 namísto dosavadních 30 Kč nebo 60 Kč bude roční daň ze staveb činit 100 Kč.
Pouze v případech, kdy obec již dříve vydala vyhlášku, ve které stanovila pro část obce koeficient 0,3 nebo 0,6 a uvedená vyhláška je stále platná a účinná, uplatní se tyto koeficienty naposledy ve zdaňovacím období 2008. Tuto výjimku obsahují Přechodná ustanovení části páté zákona č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů.
Ve zdaňovacím období 2009 a následujících bude již ve všech případech nejnižší koeficient 1,0. I nadále zůstává možnost obce podle § 6 odst. 4 písmeno b) a § 11 odst. 3 písmeno a) zákona o dani z nemovitostí, zvýšit koeficient o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie podle členění koeficientů.
Dochází-li ke změně daňové povinnosti pouze změnou koeficientu, ve smyslu § 13a odst. 2 písmeno c) zákona o dani z nemovitostí, poplatník nemusí podávat daňové přiznání.
V roce 2007 dosáhl výnos daně z nemovitostí přibližně 5,1 miliardy korun. Při využití nové právní úpravy v zákoně o dani z nemovitostí mají obce možnost své příjmy zvýšit. Doufejme, že svého oprávnění využijí v rozumné míře.
ALENA HOLMES
LIBUŠE VANDASOVÁ
odbor Legislativa majetkových daní a poplatků
Ministerstva financí ČR
