Nejintenzivnější bytová výstavba v Česku v letech 1997 až 2019 byla z větších měst v Praze, Jihlavě a Olomouci. V Praze se dokončilo 87,5 bytu na 1000 obyvatel, v Jihlavě 84,5 a v Olomouci 79,9 bytu. Naopak nejméně to bylo v Chomutově (8,2 bytu), Mostě (13,4) a Karviné (14,2). Vyplývá to z údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) o bytové výstavbě ve městech s více než 40 000 obyvatel.

„Mezi velkými městy se nejvíce staví v Praze, kde chce bydlet nejvíce nově přistěhovalých lidí. Jde o univerzitní město s nespočtem příležitostí, které se jako jediné v České republice vyrovná západním metropolím. Proto do tohoto města přijíždí talentovaní studenti z celé země, kteří se často již nevrací zpět do míst svého narození,“ říká analytik BH Securities Štěpán Křeček.

Podle ekonoma společnosti Natland Petra Bartoně není velkým překvapením, že na druhém místě v intenzitě stavění bytů je Jihlava: „Velice těžila z toho, že se stala krajským městem při tvorbě moderních krajů. Zažila největší růst spádovosti, stala se centrem pro mnoho malých měst, které se do té doby obracely spíše na centra v jihomoravském, východočeském či jihočeském kraji. I Olomouc přestala být popelkou mezi Brnem a Ostravou a stala se plnohodnotným krajským městem.“

Za Prahou, Jihlavou a Olomoucí v žebříčku bytové výstavby následují Brno, České Budějovice, Prostějov a Plzeň. Naopak v Chomutově dosahovala intenzita bytové výstavby zhruba desetinu toho, co ve městech na prvních třech místech. Podobně na tom byly Most, Karviná, Teplice, Ústí nad Labem nebo Havířov. „Jde zejména o kraje s chronicky vysokou mírou nezaměstnanosti. Vyhlídky na získání adekvátní práce zde nejsou dobré,“ podotýká analytik Trinity Bank Lukáš Kovanda.

Různá tempa výstavby

Ilustrativní jsou také údaje o podílu bytů, které byly dokončeny v posledních pěti letech. Při rovnoměrném tempu výstavby by to mělo být 20,8 % a většina měst se také od tohoto průměru příliš neodchýlila. Výjimkou jsou na jedné straně Kladno se 40 %, na druhé pak Jihlava s 10,6 %. „Právě Jihlava dokládá, že gros jejího růstu se odehrálo na začátku sledovaného období a souvisí s budováním krajského města. Kladno naopak rostlo především v posledních letech, kdy ceny bytů vytlačují Pražany do Kladna a dalších satelitních měst,“ vysvětluje P. Bartoň.

Podle L. Kovandy se posledních pět let překrývá s obdobím enormního růstu cen nemovitostí v hlavním městě – prodejní ceny novostaveb tady od roku 2015 vzrostly téměř dvojnásobně: „Tento růst způsobuje právě to, že pro řadu běžně vydělávajících lidí je vlastní bydlení v metropoli již prakticky nedostupné. To je nutí hledat alternativy ´za Prahou´, tedy i v Kladně.“

Jak se byty stavěly ve městech

(města nad 40 000 obyvatel, počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel za v období 1997 – 2019, počet dokončených bytů v posledních pěti letech a jejich podíl na celkovém počtu v %)

Atraktivní horská střediska

Intenzita bytové výstavby v Česku mezi roky 1997 až 2019 byla ve vybraných horských střediscích proti velkým městům mnohonásobně vyšší. Například v Říčkách v Orlických horách bylo v tomto období hypoteticky dokončeno 1089 bytů na 1000 obyvatel, ve Špindlerově Mlýně 602, zatímco v Praze to bylo jen 87,5 bytu. Podle analytiků to souvisí s boomem rekreačního vyžití a citelným růstem kupní síly Čechů a zájmem německých kupců.

„Díky rostoucí produktivitě celé ekonomiky mají dnes lidé mnohem více času i prostředků na trávení volného času. To do budoucna poroste a dnes již dávno neplatí představa poslední dobou občas šířená, že volnočasové aktivity nepřispívají k růstu. V nedaleké budoucnosti budou naopak dominovat evropským ekonomikám,“ komentuje tato čísla Petr Bartoň.

Podle Lukáše Kovandy poměrně vysoká intenzita bytové výstavby v horských střediscích typu Špindlerova Mlýnu nebo Pece pod Sněžkou souvisí s boomem apartmánové výstavby v těchto místech a také s obecným rozvojem horské rekreace a turistiky. „Ten souvisí také s citelným růstem kupní síly Čechů ve sledovaném období, tedy od roku 1997. Zejména zámožnější Češi, ale i cizinci, například Němci, si pořizují byty v těchto atraktivních lokalitách, aby byli blíže zimním radovánkám nebo letní turistice, kdykoli se jim zamane. Zároveň jde o investiční příležitost,“ doplnil L. Kovanda.

Zajímavé je i v tomto případě porovnání rozsahu výstavby v rámci celého sledovaného období a posledních pěti let. Zatímco většina velkých měst se od aritmetického průměru příliš neodchýlila, mezi horskými středisky jsou poměrně výrazné rozdíly. V Loučné pod Klínovcem byly za posledních pět let dokončeny dvě třetiny z celkového počtu tamních nových bytů a v Dolní Moravě to byly tři pětiny, naopak ve Špindlerově Mlýně pouze 3,2 % a v Železné Rudě 7,1 %. "Je dobře pozorovatelný životní cyklus jednotlivých center. Zatímco ta česká a zejména krkonošská jsou již na vrcholu, v posledních letech se zájem přesouvá do doposud spíše opomíjených, zejména moravských rekreačních oblastí,“ říká P. Bartoň.*

Bytová výstavba v horských oblastech

(vybrané horské obce, počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel v období 1997 – 2019, počet dokončených bytů v posledních pěti letech a jejich podíl na celkovém počtu v %)

/ČTK, zr/

Jak dnes na tiskové konferenci uvedli zástupci tří velkých developerských společností - Trigema, Skanska Reality a Central Group, vloni se podle jejich analýzy prodalo v Praze celkově 5600 nových bytů. Tedy o 12 procent více než v předcházejícím roce. Průměrná cena nového bytu byla ve čtvrtém čtvrtletí ve výši 105 561 korun za metr čtvereční. Nabídka dosáhla ke konci roku hodnoty 4950 jednotek a stále se tak drží na velmi nízké úrovni. Mimo metropoli bylo dohromady prodáno 4370 nových bytů, tedy obdobně jako v roce 2018.   

Minulý rok se zájem o nové byty v Praze vrátil na úroveň, která ve městě přetrvávala před dvěma roky. Na největším domácím trhu s novými byty se prodalo 5600 jednotek. Rok předtím to bylo  zhruba o 12 % méně. Jednalo se tehdy jen o 5000 bytů. V roce 2017 to přitom bylo ještě 5 500 bytů. Poptávka po nových bytech v metropoli roste již od třetího čtvrtletí roku 2018. Tehdy si našlo své zájemce pouze 1050 jednotek. Ve čtvrtém čtvrtletí minulého roku to však bylo již 1650 bytů.

Za rostoucím počtem prodaných bytů stojí zejména vysoká poptávka, která je kromě nárůstu počtu obyvatel Prahy živena i skutečností, že se v průběhu minulého roku výrazně zvyšovaly pražské nájmy. Pořízení vlastního bydlení tak dává lidem ještě mnohem větší ekonomickou logiku. Napomáhají tomu i velmi výhodné sazby hypoték. Lidé si rovněž uvědomují, že vlastní bydlení je zároveň i dobrým způsobem, jak se v době nejasné penzijní politiky státu zajistit na stáří,“ řekl Dušan Kunovský, zakladatel a šéf Central Group.

Co se prodeje bytů týče, vede Praha 5. V této části metropole se prodalo (23 %) nových bytů, dále pak v deváté (17 %) a čtvrté (16,8 %) širší městské část. Naopak nejméně jich bylo v Praze 1 (1,5 %). Poptávka byla opět především po těch dvoupokojových. Těch se jen v posledním čtvrtletí minulého roku na trhu uplatnilo hned 40 %. Podíl jednopokojových byl ve stejném období ve výši 28,7 % a třípokojových 21,3 %. U čtyřpokojových a větších to bylo 10 %.

Co je však zarážející, je, že užitné plochy bytů se průběžně zmenšují, průměrná výměra garsoniéry je dnes okolo 32,5 metru čtverečního, což je o osm metrů méně než před třemi roky, průměrná plocha bytu 2+kk je dnes menší o dva metry čtvereční. Největší zájem kupujících je, jak se shodli, o menší byty velikosti 1+kk a 2+ kk, ty se na celkových prodejích podílejí až 70 procenty, což je o deset procent více než před třemi lety. Naopak klesá podíl velkých rodinných bytů (4+ kk a větších), který spadl ze o deset procent z původních 17 procent, který tyto prodeje tvořily. Navyšování cen oproti předchozím obdobím loni výrazně zpomalilo. Meziročně nové byty zdražily o 4,4 %. Na konci minulého roku si zájemce pořídil nový byt v průměru za 105 561 korun na m2. Developeři tvrdí, že jsou k tomu nuceni poptávkou a trhem. Jinými slovy - musejí plochu bytového objektu využít efektivněji. Že se tím snižuje i jejich marže, není příliš pravděpodobné - jsou podnikatelskými subjekty a jako takové musejí vytvářet zisk a ten dále reinvestovat. Upozornili na to, že stát získává z prodeje bytů značný objem na daních. Podle jejich názoru by se měl výnos z těchto daní přerozdělit tam či do těch měst a městských částí, v nichž se nejvíc staví, aby tamní samosprávy měly finanční prostředky na dobudování potřebné infrastruktury.

„Cenu bytů výrazně ovlivnily nové projekty. Ty se často nabízely za nižší náklady, než tomu bylo v předchozích obdobích. Klesl zejména podíl bytů s cenou přesahující 120 000 korun na m2. Bytových jednotek s cenou, která je vyšší než 100 000 korun na m2, je nyní v Praze zhruba polovina. Bytů s cenou mezi 80 000 až 100 000 korun na m2 je pak 40 %. Kvůli nízké nabídce se levnějších bytů prodává na trhu minimálně,“ uvedl Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Nejdražší byty byly jednopokojové, které stály v průměru 120 812 korun na metr čtvereční. U pěti- a vícepokojových to bylo 107 126 a u čtyřpokojových 98 971 korun na m2. Cena dvoupokojových se pohybovala okolo 100 288 korun na m2. Nové bydlení bylo nejvíce nákladné v Praze 1, kde bylo na konci minulého roku na úrovni 176 822 korun na m2. Nejlevnější bylo v desáté městské části. Průměrná cena prodaného bytu tam byla 98 698 korun na m2.

Nabídka nových bytů se loni pohybovala jen okolo 5000 jednotek. Podle „Abychom mohli mluvit o přiměřené nabídce, pražský trh by musel průměrně nabízet devět až dvanáct tisíc nových bytů. Loňský průměr se však pohyboval okolo 5200 bytů a takto nízká nabídka mnohdy nutila zájemce o bydlení činit některé kompromisy při výběru lokality, standardu i velikosti bytu,“ vysvětluje Juraj Murín, ředitel vývoje projektů ve Skanska Reality.

Mimo Prahu se v roce 2019 prodalo podle statistik společnosti Trigema 4375 nových bytů, z toho ve čtvrtém čtvrtletí to bylo 1 340 jednotek. Rok předtím to bylo celkově 4440 jednotek. Největší zájem o bydlení byl tentokrát opět zejména v Jihomoravském kraji, kde se za posledních 12 měsíců prodalo 1045 jednotek. Následoval kraj Středočeský s 843 byty a kraj Olomoucký s 670 jednotkami. Na druhé straně nejméně jich bylo v Ústeckém kraji, kde poptávka dosáhla jen na 33 nových bytů. V posledním čtvrtletí se nový byt v regionech prodával v průměru za 56 365 korun na m2. Nejdražší byly ty v Libereckém kraji (99 084 korun na m2), což bylo dáno zvýšenou nabídkou luxusních horských apartmánů. Naopak nejlevnější se pořizovaly v Ústeckém kraji (34 211 korun na m2). Na konci prosince bylo mimo metropoli v nabídkách 7494 nových bytů.*

/ev a rp/

Více než tři čtvrtiny Pražanů trápí bytová krize v Praze. Přesně 86,4 procenta obyvatel metropole vnímá, že se za posledních pět let dostupnost bydlení zhoršila. Důvodem je podle nich nekoncepčnost politiků a pomalé povolování staveb. Vyplynulo to z průzkumu veřejného mínění, který si zadalo Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) u agentury Ipsos. První výsledky průzkumu budou představeny na dnešním Summitu architektury a rozvoje v pražském Obecním domě.

Výsledek průzkumu potvrzují také analytická data. Zatímco před pěti lety šetřil průměrný Pražan na byt 8,9 roku, dnes na nákup průměrného nového bytu potřebuje už téměř 13 průměrných ročních platů. Cena metru čtverečního nového bytu už přitom loni před koncem roku překročila zlomovou hranici sto tisíc korun za metr čtvereční, takže se nákup bytu stává daleko hůře dostupný už i pro střední třídu. Povolit a postavit běžný bytový dům v Praze trvá od prvních prací na projektu, přes všechny stupně schvalování až po výstavbu a kolaudaci neuvěřitelných deset let. Samotná výstavba přitom zabere jen 1,5 až 2 roky.

Zajímavé jsou důvody, které podle Pražanů ke zhoršování dostupnosti bydlení vedou. Nejčastěji – téměř polovina z oslovených – respondenti průzkumu uvádějí, že pražští politici nemají žádný plán, jak dostupnost bydlení zlepšit. Už i běžní Pražané si zároveň všímají zdlouhavého procesu povolování bytů. Čtyřikrát náročnější je totiž dům „vypapírovat“ než postavit, přičemž podle expertů SAR je právě přeregulovanost legislativy tou hlavní příčinou současného nedostatku bytů.

Ke stejnému závěru dospěli i starostové a místostarostové zpražských městských částí, které na stejné téma, jakým se zabýval výzkum veřejného mínění, oslovil SAR přímo. Téměř všichni (95 procent z 22 místostarostů a 18 starostů, kteří se zúčastnili ankety Sdružení pro architekturu a rozvoj) vidí délku povolování staveb jako problém. Právě změna legislativy je podle nadpoloviční většiny starostů a třetiny místostarostů tím, co by mohlo pomoci krizi dostupného bydlení odblokovat.

Růst cen a nedostatek parkovacích míst

Jako další z důvodů krize bydlení oslovení Pražané uvádějí velkou daňovou zátěž u nového bydlení. Jen DPH v minulých letech vzrostla z devíti procent na 15. Dotazovaní Pražané se rovněž domnívají, že za nedostupností bydlení stojí i privatizace městských bytů v minulosti a obecná nechuť komunálních politiků k nové výstavbě na území jejich městské části.

Nedostupnost bytů dávají obyvatelé metropole do přímé souvislosti s růstem jejich cen a zdražováním nájmů. Důsledkem je podle nich také nedostatek parkovacích míst u okrajových stanic metra či další dopravní komplikace vyvolané každodenním dojížděním Středočechů stěhujících se za hranice města.

Další podrobnosti z výzkumu veřejného mínění a z unikátního průzkumu SAR k procesu povolování staveb mezi starosty, místostarosty, vedoucími stavebních úřadů a investory zveřejní sdružení na Summitu architektury a rozvoje, který se koná dnes, ve čtvrtek 28. března v pražském Obecním domě.*

/zr/

Zdroj  k hornímu grafu: Průměrné absolutní ceny prodaného nového bytu podle analýzy Central Group, Trigema a Skanska Reality, průměrná hrubá mzda v Praze, ČSÚ

Zdroj ke grafům ve fotogalerii: Ipsos pro SAR, 1050 respondentů, 18  až 68 let

 

deník / newsletter

Odesláním souhlasíte se zpracováním osobních údajů za účelem zasílání obchodních sdělení.
Copyright © 2021 Profi Press s.r.o.
crossmenuchevron-down